【何から始める？】注文住宅の流れ、完全ガイド！《土地あり》

土地ありの人向けに、今回の記事は家づくりの流れを解説します。

こんなお悩みを全て解決していきます。

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家づくりに関する情報がSNSで多く発信されるようになって、建築会社の人からあれこれ教えてもらわなくても、不自由なく情報が調べられる便利な時代になりました。

一方で、情報が多すぎて「結局どうしたらいいの？」という悩みは、家づくりをする人なら誰もが経験することかもしれません。

家づくりには「失敗しにくい家づくりの順序」があります。

しかも、間取り決定までのステップがものすごく重要です。

間取り決定までにしっかり予算計画をして進めていけば、後悔しにくい家づくりにぐっと近づくのです！

手順①：ネットで情報収集

 STEP１　家の性能について学ぶ

デザインや予算は、家づくりをすれば嫌でも目に入ってくる部分。でも性能はどうでしょうか。性能に対しての意識がまだまだ低い日本では、性能のことをよく知らないまま家づくりを進めることも多いのが現状。

住んでからの“寒い”“暑い”は後悔に直結しやすいので、家の性能について学ぶことは家づくり成功の近道です。

 STEP２　今どきの家づくりを知る

性能のことで頭が疲れたら、今どきの家づくりをSNSを使って見てみましょう。
最初からすべて見ると頭がパンクしてしまうので、まずは間取りや動線に関するものを整理しましょう。

家づくりを始めた最初は、このあたりのワードを調べてみてください。
間取りや予算に大きく関わるものなので、最初に知っておくことが肝心です。

 STEP３　家づくり用のメールアドレスを作る

必須ではありませんが、作っておくと便利です。

ネット上には家づくりに関する便利なサービスがたくさんあります。基本は建築会社と決めていきますが、自分たちでもサービスを上手に使うことで、より納得感のある家づくりが可能になります。

連絡先を登録する機会が多くなるので、プライベートアドレスとは別のアドレスがあると安心です。

手順②：家づくりの予算検討

家づくりで最大の難関の１つ「予算決め」。
手順②では「何千万円」という注文住宅の予算の決め方のコツをお伝えします。

 STEP４　住宅ローンの借り入れ可能目安額を確認する

まずは年収から、借り入れ可能額を計算しましょう。

住宅ローンのことなら、モゲチェックを活用するのが便利。
色々な情報が分かりやすくまとまっていて、ローンの情報収集にとても役立ちます。

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　から登録が完了すると、借り入れ可能額シュミレーションが簡単にできます。

  登録するときに、“購入の資金計画”の項目が少し分かりにくかったので、困った方は参考にしてください。

とても簡単に、借り入れ可能額の目安を確認できます。

 STEP５　住宅ローンの無理なく返せる金額を確認する

住宅ローンの借入可能額が分かっても、支出やライフイベントは家族ごとに様々。

ここは、様々なプロの手を借りてお金と向き合うのが、後悔しない家づくりへの近道です。

 ライフプラン相談の活用

家を建てるタイミングは、家計を見直す絶好のチャンス。

「借りられるお金」と「返せるお金」は違うので、ここでは生涯のイベントや老後まで見据えて、家族が無理なく返せるお金を考えるタイミングです。

ライフプランニングに、おすすめのサービスを紹介します。

	ライフプランの窓口 0円	めいこパパ 0円／有料
特徴	ライフプランの作成まで無料 上場企業や公務員の福利厚生サービスとしても活用 保険の紹介もセットになることが多い	住宅ローン診断が 繰り上げ返済まで計画してくれる 相談数に限りがある
価格	気軽に相談したい人は、まず無料	有料に見合った提案力
こんな人に おすすめ	はじめてライフプランを考える 家族が増え、保険や投資など初歩的な話を聞きたい	資産形成が上手くいっていない 具体的に質問したいことがある
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 親族からの贈与

家づくりの予算で、一度確認したいのが「贈与」。身内からの建築資金の援助です。

贈与には頼りたくないよ、って方はスルーしてくださいね。

贈与があるなんて、うちには縁のない話…と思いませんか？
でも実は、全体の14.2％が親からの贈与を受けており、家を買う際にお金を援助してもらう人は多いのです。

■「親からの贈与」を受けた者は全体の14.2％で、平均額は新築購入者で 998 万円。

不動産流通業に関する消費者動向調査＜第 27 回（2022 年度）＞｜一般社団法人 不動産流通経営協会

特に、「住宅を購入する際は“直系尊属の住宅取得等資金に係る贈与税の非課税制度」という税制を使うことができるため、場合によっては贈与を活用することで、税負担を軽減できる効果があります。

「家を建てようと思ってる」と話したら、親御さんから贈与の話があった！という方もいます。

親子間であっても、お金のことは話しにくいものですが、少し話題に出せるといいですね。

「直系尊属の住宅取得等資金に係る贈与税の非課税制度」を使うには、お金をもらうタイミングが重要。ミスすると、非課税にできないこともあります。

贈与がある場合、建築会社に相談してから、お金の受贈を行ってください。

手順③：家づくりの理想の整頓

 STEP６　やりたいことに優先順位をつける

家づくりの情報が簡単に手に入る今の時代、SNSには素敵なおうちで溢れています。
あれもこれも見ているうちに夢は膨らみ、気づいたらやりたいことだらけ…！状態に。

しかし現実は残酷です。予算や敷地条件で、すべてが叶う人はごくわずか。
夢が膨らむほど、どんどん家づくり迷子にハマっていってします。

こちらを参考にして、家族で優先順位を考えてみましょう。

❶　STEP2で出したワードを中心に、やりたいことを書き出して〇△×で希望度を書く。

◎絶対にやりたい
〇予算が合えばやりたい
×なくてもOK

❷　◎と〇のものは、その中での優先順位を１位から順番に決める

優先順位を決めておくと、今後の間取り決めでも役に立ちます。

 STEP７　間取りを書いてもらう

間取りは建築会社決定後に本格的に決めていきますが、大事なのは家の大きさ。
今後の予算決めに、家の大きさはとても影響します。

今の段階で、まず利用しやすいのが無料の間取り作成サービスの利用。

＼ 土地に合わせた間取りもらうならここ ／

  入力を進めると、要望欄があります。ここにSTEP６で考えた「やりたいこと」を書いてください◎

建築会社からの営業があったりと、無料のサービスならではの煩雑な部分もありますが、
手軽に自分たちの希望の暮らしをイメージできるので、おすすめです。

しかも、家づくりの資金計画書ももらえるから、今後予算を検討する際に非常に参考になります。

手順④：建築会社をリサーチ

ここではハウスメーカー・ビルダー工務店/地元の工務店にわけて、会社選びのコツをお伝えします。

 STEP８　ハウスメーカー・ビルダーに資料請求

手軽に会社選びができるのが、建築会社の一括資料請求。
掲載されている会社はハウスメーカーやビルダーなので、展示場に行く前の資料請求がおすすめ。

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一括資料請求は建築会社からの営業があり煩雑な面もありますが、手軽に調べられるので仕事に育児に忙しい人におすすめです。+αの間取り提案や資金計画書の提案も受けられ、今後の家づくりに役立ちます。

 STEP９　地元の工務店を探す

ふらっと行ける展示場に比べ、地元の工務店探しで困っている人は、こちらの記事を参考にしてみてください。

手順⑤：展示場や見学会へ参加

いよいよ展示場や見学会に参加して、実際の家を見てみましょう。

 STEP10　会ってみないと分からないことを確認する

 担当や設計との相性

デザインを重視したい人

気に入ったデザインのお宅を担当した人が、自分の家も担当してもらえるのか。
もしくは担当さんとインテリアの好みが合うかなど。
経験上、デザイン面は担当する方のセンスや心配りでかなり変わります。事前に担当が分かるなら、ぜひ確認しておきたいポイント。

性能を重視したい人

性能の中でも、「気密測定」を行っているかが重要な判断基準。

気密性能を行わないと、本当に気密が良いのかは分かりません。気密の施工技術が高い会社は、気密測定を行ってくれることが多いので、性能の判断材料になります。

・気密性能→現場で気密測定をしないと性能数値を出せない
・断熱性能→書類上の計算で、性能数値が出せる

他に、“暖かい”“涼しい”といってもその基準は会社によって様々。室温何℃であたたかいとしているのかも確認できると尚安心です。

 資金相談

家づくりは、つい目先の建物工事費用を比べてしまいがち。
でも家は何十年と住むものなので、その先の費用まで検討することが大事です。

坪単価と合わせて、３つの費用を確認します。

毎月の光熱費やメンテナンス費用などの生涯コストはどうでしょうか…？？トータルで比較してみましょう。

 住宅ローン金利

ネット銀行以外も検討したい人は、建築会社に銀行を聞くのがおすすめ。

住宅会社専用で出している金利などもあり、通常の銀行窓口での金利より有利な条件のローンが用意されていることもあります。住宅ローンの金利で、返済総額は大きく変わるので、事前に教えてもらえるならぜひ聞いておきましょう。

手順⑥：家づくりの諸費用確認

手順⑤で、坪単価やオプション費用を確認しました。

ただ、家の本体価格とオプション価格だけでは、家は建ちません。
これがいわゆる“諸費用”と言われるもの。

諸費用は、建築会社による金額差が少なく、自分で調べやすいです。

どれも何十万と費用が発生する部分なので、リアルな諸費用を知っておきましょう。

 STEP11　外構工事の見積をとる

たしかに早いですが、ここで外構の見積をとるのが、あこまる流のポイントです。

ここまでで建築会社から見積をもらっている場合、おそらく外構費用も含まれいると思います。
さて、いくらで見積に入っていますか？

その予算で一体足りるのか、間取りを決定する前に一度確認をしておきましょう。

＼ 間取りがなくても見積OKはここ ／

ここで見積を一度とっておくと、今後の外構検討時ににも便利。

見積は無料なので、ぜひ活用してみてください。

 STEP12　登記関係費用を把握する

土地ありで家を建てる際、建物で必要になる基本的な登記はこの３つ。

 建物表題登記

どのような建物であるか、誰が所有者であるか登記する。 これを「建物表題登記」という。

 所有権保存登記

登記の中に「所有者が誰か」を明示し、権利を保全すること。登記の義務はないが、抵当権設定登記を行うには、所有権保存登記を行う必要がある。

 抵当権設定登記

住宅ローンを借りる時に設定する登記。

建て替えの場合、「滅失登記」の手続きも必要になります。

 STEP13　住宅ローン諸費用を把握する

 保証料

住宅ローンを借りる時に、「保証会社」に支払うのが保証料。連帯保証人をつけなくてもいい代わりに、保証料を支払うことで保証会社のよる保証を付けられるようにする制度。

 事務手数料

住宅ローンを借りる時に、「金融機関」に支払うのが事務手数料。

ネット銀行では保証なしで、事務手数料の費用が大きくかかる商品が多め。JAや地域に根付いた銀行は、保証料で費用がかかり、事務手数料は０円～数万円という商品もある。

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詳しい料金は銀行により様々なので、最終的には借りる銀行に聞く必要がありますが、金利＋「保証料」＋「事務手数料」をセットにして条件を比較することがとても大事です。

 STEP14　火災保険の見積りする

住宅ローンを借りる場合、火災保険の加入が必要になります。
金融機関提携以外の火災保険から選ぶことも自由なので、火災保険一括見積サイトで、目安金額を把握しておきましょう。

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入力内容で困ったら、参考にしてください  

火災保険の本手続きは、家づくり終盤。
後回しにしていると何十万と大きな金額が最後に登場するので、要注意 

 STEP15　消費税を把握する

家づくりの予算で見落としがちなのが、「消費税」。土地以外の費用には、基本的に消費税がかかります。

 STEP16　解体にかかる費用(建て替えの場合)

建て替えの場合、解体費用が必要です。

解体工事は法律の改正とともに年々処分費が上がっているので、昔の解体費のイメージでいるととても予算が足りません。
特に解体する建物に“アスベスト”が含まれていると処分費は高額になります。

この処分費には補助金の制度もあるので、解体の際はぜひ活用したいところ。

＼ 補助金も確認してくれる見積サイト ／

アスベストは1955年頃から1975年頃にかけて、軽量耐火被覆材としてビルや鉄骨の建物を中心に様々な建物の建設の際に使われていました。 そのためこの時期に建てられた建物の解体には、調査が必要です。

中略
解体工事においてアスベスト除去工事を行う際には処理面積に応じて処分費用がかかり、その額は通常の処分費用よりも割高です

アスベスト処分費用の相場はいくら？補助金手続きと安く抑えるコツも｜解体の窓口

手順⑦：建築会社に土地調査依頼

保有地の場合、造成や申請の費用が思いのほか高くて、予算を圧迫することは多いです。

土地に関する費用は、プロの意見が必要です。
特に「どんな家を建てるのか」で必要な工事が変わるので、土地調査は建てる会社に依頼してください。

まだ建築会社を決めてないよ、という人は、最有力の会社に依頼しましょう。

 STEP17　土地造成の諸費用を見積する

 境界のブロック積み費用

隣の家との境界を表したり、土が流れていかないようにブロックを積む造成工事の一種。
外構工事で施工することもあります。

 水道の引き込み工事費用

初めて家が建つような土地には、上下水の水道を引き込む工事が必要。上下水道が通っていない地域は、浄化槽を設置します。

水道が来ていても、水道メーターの口径変更が必要だったりと費用が高額になりやすいのが水道工事。

 測量・分筆費用

土地の大きさが曖昧だったり、土地を分けておきたい場合に測量や分筆が必要になります。住宅ローンに関連して必要になることが多い。

 地盤改良工事費用

地盤が軟弱な場合に、必要になるのが「地盤改良工事費」です。
地盤の弱さによって工事の種類が変わり、費用も大きく違います。

地盤改良の費用の相場はどれくらい？　新築で知っておきたい注意点とは｜相続会議

地盤改良の前に「地盤調査」を行うことで、自分の家がどの工法になるのか決まります。

しかし、この「地盤調査」は家の間取りと配置が決まらないと調査ができません。

建築会社の下請けの地盤改良業者さんが、保有地付近で改良の経験がある場合、費用目安を教えてくれることもあります。
付近の情報がない場合は、予定予算はこちらを参考にしてください 

海や川、昔田んぼだったなどの水に縁のある土地 予算150万円
特に水辺の近くなどではない 予算100万円

どうなるか分からない費用は、あらかじめ予算に入れておくのが正解です◎

 申請費用・防火費用

「畑」を「宅地」に地目変更する手続きや、「市街化調整区域」による建築許可申請など、こちらも理由は様々。お金も時間もかかることが多い。また防火・準防火地域など、設備に＋で費用がかかる地域の確認をします。

手順⑧：住宅ローンに入れられない費用の確認

 STEP18　現金予算の確認

ここまでみてきた費用は、建物の工事の付帯工事になるもので、基本的に住宅ローンの対象になります。

ただし、家づくりではローンに入れられない費用もあるので、現金での計画が必要なものもあります。ここからｈ厳禁で予算を確保しておく項目を解説します。

 引っ越し費用

引っ越し見積も一度とっておくと相場がつかめます。建築会社の目途が立っていれば、おおよその着工～引き渡し時期を教えてもらい見積してみてください。

＼ 見積りで引っ越しガイドブックもらえる ／

 不動産取得税

土地を買ったり、家を建てると課税されるのが不動産取得税。これは毎年課税の税金ではなく、取得した際に一度のみの課税になる税金です。保有地に建てる人は建物のみの課税になります。

＼いくらかかるかをシュミレーション／

建物の固定資産税評価額は、「再建築価格×経年減点補正率」で求めます。この再建築価格は、新築時の建設費です。経年減点補正率は、経年劣化などで価値が減るのでそれに応じて減額する率です。新築の場合、建築費の約60%が評価額と言われています。

新築住宅の固定資産税はいくら？　軽減措置が2024年まで延長！　マンションとの違いや節税方法も解説｜家―る運営事務局

 カーテン費用

建築会社提携のカーテン屋で施工の場合、ローンに組み込めることが多いです。

ここでは、まず新築一戸建てでカーテンの平均予算から、予算の目安を確認しておきましょう。

戸建て4LDK（または窓10ヶ所）でおよそ30万円～が平均の相場です。

新築に必要なカーテン費用の相場は？ ｜WARDROBE sangetsu

坪単位でいうと、１坪あたり１万円が最低限必要。
つまり、３０坪だと３０万円くらいということですね。

新築のカーテン費用が高額！予算相場や後悔しない選び方のポイントを専門店が解説｜びっくりカーペット

ただ、
 リビングのカーテンはこだわりたい
 インスタみたいなおしゃれなカーテンにしたい
そんな人は、予算にゆとりをもっておきましょう。

例えばインスタで人気のトレジュールのカーテン、ネットで簡単に見積をとることができます。

人気のカーテンで、ネット見積できるメーカーさんは意外と多いです。インスタで人気のアイテムは、納期に時間がかかることも多いので、このタイミングで納期も一緒に確認しておくと安心です。

 エアコン費用

建築会社でエアコンを用意して施工までする場合、ローンに組み込めることがあります。

エアコンも家づくりの必須アイテム。高気密高断熱の家の場合、気密と関係することもあるので建築会社での設置が安心。
特に気密に影響がないなら、くらしのマーケットが、取り付け業者さんを探すのに便利です。

＼ エアコンの購入費用は／

＼ エアコンの取り付け費用は／

今使っているエアコンを移設して使う場合も、くらしのマーケットで費用が簡単に分かります。

 家具家電費用

建築会社提携の家具メーカーで購入する場合、ローンに組み込めることがあります。

調べていくうちに、好きな家のテイストや使いたい家具家電のイメージも湧いてくるので、買い替えるとネットでいくらくらいになりそうか一度調べてみましょう。

＼ 家電の最安値探すなら、ここ／

 地鎮祭・上棟費用

工事の着工前に、工事の安全を祈願するのが“地鎮祭”。

各ハウスメーカーで地鎮祭を行った人のブログを集めてみました。

• 積水ハウス：積水ハウス(SHAWOOD)で注文住宅！住宅ローンと資産形成奮闘記　 3万５千円
• 住友林業：おもちの持ち家子持ちブログ　 3万円
• 一条工務店：おっかの家ブログ　 ３万円
• アイ工務店：なに見て暮らすか考えた | アイ工務店で建てた家に住んでみて　 ４万円
• セキスイハイム：じゅんぴのマイホームblog.　 ３万円

地鎮祭の費用は３万円～５万円で対応できる会社が多いですね。

一方で、建築物の骨組みが完成し、屋根の構造躯体までが完成する日を“上棟日”と言います。この日に大工さんたちに食事を用意したり、工事の安全や建物の繁栄を祈願するための神事を行い、ご祝儀を渡すなどの１日の流れを“上棟式”と言います。

上棟の費用は、食事やお土産など、どこまで用意するかで大きく変わります。

どこまで準備するか、によりますが上棟にかかる費用は10万円～がひとつの目安になります。

 家のプロ相談費

家づくりで失敗しないための最大の行動は「建築会社まかせにしない」こと。

確かに建築会社の人は家づくりの知識や経験は豊富です。
でもみなさんの方が、絶対に負けていないことがあります。

自分の家のことを１番考えているのは、自分です。

建築会社の人の知識も頼りつつ、SNSで出会えるたくさんの有益な家のプロに頼って、家づくりを進めるのが成功へのカギ 

本格的な相談をしたいとなると、有料での相談も多いです。

でも誰かに相談したい！と悩むほど打ち合わせが進んだ頃には、金銭的に、相談にお金を使う余裕は少ないでしょう…。

だからあらかじめ、予算の中に「有料相談費用」を予定してください。

家のプロは　 間取り　 日当たり　 住宅ローン　 照明計画　 インテリアパース　 外構　など様々な分野で出会えます。

手順⑨：補助金の確認

家づくりには、様々な補助金制度が用意されています。

新築時の補助金について参考になるサイトはこちら。

気をつけたいのが、補助金がもらえるかの確定は、補助金制度によって違う点。
中には着工後でないと確定しない補助金制度も多いので、補助金ありきでの予算組みは避けてください。

補助金がもらえなかったらグレードダウン、ではなく
補助金がもらえたらグレードアップ、にしましょう。

特に、ここまで計画的に予算を計画しても、それでもまだ予算は上がる可能性は十分にあります。

そんなときの予備費として、補助金は今の段階では予算に入れずに、大事な“切り札”としてとっておいてください。

手順⑩：建築会社の決定

土地探しや、土地調査での建築会社とのやりとりで、ここなら信頼できそうという会社が見つりましたか。
家づくりは“お金”が最重要ではありますが、建築会社との相性も大切。

家づくりを一緒に楽しみ乗り越えられる会社が見つかってくれたら、嬉しい限りです 

 STEP21　家の坪数を確認する

大切なのは「建てたい家」と「予算感」がかみ合っているのかを、建築会社決定前に知ること。

ライフプランニングや貯蓄から判断して、家づくりの予算を

 予算を上げられる　or　家の大きさやオプションを再検討できる

最有力の建築会社で、予算や家の大きさを詰めながら間取り作成に進みます。

やりたいことがいまモリモリ入っている状態だから、冷静に検討していけば予算を下げられそう。うちはこのまま進みます！

 予算は上げられない　or　希望は妥協できない

今検討している会社より、坪単価のお値打ちな建築会社を再検討します。

ん～うちには手の届かない会社だった。気を取り直して手順④から考え直し！契約前に気づけてよかった！

 STEP22　仮契約や手付金の支払い

建築会社を決定したら、、まずは会社と仮の契約を行います。
一般的に手付金の支払いや書面での契約を結び、詳細打ち合わせに進んでいきます。

このタイミングで、今後の打ち合わせの流れや、現時点での工事日程の予定を教えてもらいます。

手順⑩：間取りの打ち合わせ

 STEP23　やりたいことの見直し

STEP21で現実にぶつかった人は、やりたいことを見直してみましょう。

 STEP24　間取りの打ち合わせ

建築会社に間取りを書いてもらいます。

最初の提案プランを見て、そこから気に入っている部分も含め間取りを詰めていくと「後悔しない間取り」へ近づきます。

 STEP25　住宅ローン事前審査の提出

間取りがおおよそ決まってきたら、事前審査を出します。

他にも、事前審査で間取り図や工事請負契約書が必要な銀行もあります。

 STEP27　間取り迷子からの脱出

ここでは、間取り迷子のなった時に使える便利なサービスを紹介します。

 　ココナラ

早ければ２～３日で、間取りの添削をしてくれる人も！性能の知識がある人から、デザイン住宅が得意な方まで幅広い方がいるので、得意な分野の人にお願いするのが◎

＼ 家づくりのセカンドオピニオン／

	間取り作成	間取り添削	日当りシュミレーション	パース作成
オススメ度
こんな悩みに	間取りが しっくりこない…	間取りこれでいいのか不安…	土地の日当たり条件が 良くない…	建築会社から パース図がない…
ポイント	間取りの打合わせ５・６回でも しっくりこない場合は相談を視野に。	建てる家と診てもらう人の得意分野が同じだと◎	吹き抜け位置など影響するので、ぜひ間取り計画時に確認。	まだ高クオリティ必要なし。 お値打ち重視でOK。

 　インスタグラム

 STEP26　間取り決定

いよいよ間取りが決定です！！おつかれさまでした。

まとめ：間取り決定まではお金の悩みばかり。向き合った分、後悔しない！

今回は間取り決定までの注文住宅の流れを解説してきました。要点をまとめます。

 　家づくりの手順

手順①：ネットで情報収集
手順②：家づくりの予算検討
手順③：家づくりの理想の整頓
手順④：建築会社をリサーチ
手順⑤：展示場や見学会へ参加
手順⑥：家づくりの諸費用確認
手順⑦：建築会社に土地調査依頼
手順⑧：住宅ローンに入れられない費用の確認
手順⑨：建築会社の決定
手順⑩：間取りの打ち合わせ
手順⑪：間取り迷子からの脱出
手順⑫：間取り決定

上記のような感じですね。

家づくりは、最初はお金の話ばかりで、注文住宅で家建てられるかな…と不安になります。諦めることもあると思いますが、しっかりお金と向き合うことで「後悔しにくい家づくり」に近づくことができます。

たくさん悩んで、お気に入りのマイホームを建てましょう。